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» "Tempestade perfeita" para fundos imobiliários começa a gerar frutos, diz analista da XP

Publicado na Sexta, 03 de agosto de 2018, 17h49

SÃO PAULO – Junho de 2018 marcou o 12º mês de existência das carteiras recomendadas de Fundos Imobiliários da XP Investimentos. No período, o desempenho acumulado dos fundos recomendados na carteira voltada a renda foi de 17,36%; 594% do benchmark (Índice de Fundos Imobiliários - IFIX), cuja rentabilidade nos últimos 12 meses acumulou 2,92%; e 234% do CDI (7,39%).

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Gustavo Bueno Garcia, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos e atual responsável por assinar esta carteira, é convidado do professor Arthur Vieira de Moraes nesta sexta-feira (3), no programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV, para comentar as recomendações da empresa para os próximos meses, considerando o cenário brasileiro atual. 

Para Garcia, o momento agora é perfeito. "A gente passou pelo que eu chamo de tempestade perfeita: 2014 e 2015, com taxa de vacância muito alta, carência, inquilinos que não cresciam. Esse momento era muito complicado. E agora passou", diz "agora a taxa de vacância começou a cair". Segundo ele, o setor imobiliário vai passar primeiro por recuperação e depois por expansão: a vacância já começou a cair, e vai continuar com a expansão do PIB, dos empregos e, consequentemente, da busca por edifícios comerciais para abrigar os novos empregos. 

Em paralelo, ele diz, os preços pararam de cair. "Ano que vem é crescer acima da inflação. A redução de vacância vai ser natural para todos os fundos: uns mais e outros menos", comenta. "A taxa de vacância é um problema que vem fechando e deve voltar mais rapidamente, mas ela com certeza vai vir junto com preço", completa. 

Outros mercados, além do empresarial, também têm potencial, de acordo com ele. "Comércio. Se você vende mais, precisa de mais espaço", diz, fazendo referência tanto à área logística como os próprios shoppings centers. "Uma coisa inexorável é a curva do setor imobiliário", diz. "O spread de risco do mercado [diferença entre o yield do mercado de FIIs para o rendimento dos títulos do Tesouro] está acabando, ele é menor justamente porque a taxa de vacância é menor". Gustavo acredita em uma taxa de 1,5% nesta diferença. 

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Na avaliação da XP, o ganho de capital é óbvio para as melhores praças. "Estou falando de uma composição de ganho real na casa de 12%, isso já livre de imposto", diz. O que quebraria esse cenário "obviamente positivo" seria a falta de uma reforma fiscal para o próximo mandato político. "Você quebra todo o macro que a gente via antes e a gente tem um novo cenário, que não é bom para FIIs e não é bom para ninguém". 

Gustavo comenta ainda que uma carteira de investimentos bem diversificada "naturalmente" possui fundos imobiliários. "A gente fala isso aqui como se fosse novidade, mas nos Estados Unidos uma carteira agressiva tem 5% e a moderada tem até 15% [em fundos imobiliários]", compara. 

Carteiras recomendadas

A XP Investimento possui duas carteiras recomendadas atualizadas mensalmente. Uma delas foca em renda e outra em valor, explorando as duas faces deste tipo de investimento. Confira as carteiras recomendadas de agosto. Para entender as escolhas dos analistas, assista ao vídeo com a entrevista completa no player acima. 

    1. Renda
    • Peso Fundo
      20% CSHG Logística (HGLG11)
      20% Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)
      20% Maxi Renda (MXRF11)
      20% Kinea Índice de Preços (KNIP11)
      20% Vinci Shopping Centers (VISC11)

    Valor

    • Peso Fundo
      15% CSGH Brasil Shopping (HGBS11)
      20% BC Fund (BRCR11)
      25% VBI FL 4440 (FVBI11)
      20% Cyrela Thera Corp (THRA11)
      20% JS Real Estate Multigestão (JSRE11)